רכישת דירה אינה עניין של מה בכך. להלן מספר עצות לרוכשי דירות חדשות
NRG  דפדף בכלכלה  עו”ד אופיר מילר 30/3/2005 14:51
רכישת דירה אינה עניין של מה בכך: מדובר בעסקה בה מושקע כסף רב, הסכם הרכישה נחשב להסכם מורכב ומסובך, העסקה כרוכה בהיבטי מיסוי שונים ובסיכונים לא מבוטלים, בראשם החשש להיוותר, בסופו של יום, ללא כסף וללא קורת גג. להלן מספר עצות לרוכשי דירות חדשות.

רישיונות, היתרים וזכויות בקרקע.
יש לוודא כי הקבלן ממנו מעוניינים לרכוש את הנכס אוחז ברישיון קבלן בתוקף, וכי הוא מוסמך לבצע את הפרויקט. מומלץ לשאול את הקבלן על עבודות אחרות שביצע, ולנסות להתרשם מטיב עבודתו וממצבו הפיננסי.

יש לוודא, בלשכת רישום המקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל, כי הקרקע שייכת לקבלן או שלפחות רשומה לטובתו הערת אזהרה וכי אין על הקרקע שעבודים ועיקולים.

יש לוודא כי ניתן לקבלן היתר בניה מאת הרשות המקומית בתחומה נבנה הבניין.
יש לוודא כי בידי הקבלן אישור מאת שלטונות המס לפיו אין כל מניעה לרשום את הדירות על שם הרוכשים.
זיכרון דברים וחוזה
המכר
אין למהר לחתום על חוזה או זיכרון דברים (שהינו למעשה חוזה מחייב). גם אם נראה כי יש קונים אחרים המעוניינים בנכס, יש לקרוא את כל סעיפי החוזה, ולוודא כי הם מובנים, ומשקפים את כל ההסכמות שהושגו בין הצדדים.

יש לשים לב בעיקר לסעיפים המקנים לקבלן אפשרות לשנות את התחייבויותיו בעתיד או לקבוע דברים על דעת עצמו.
חוזה המכר חייב לכלול, בין היתר, מפרט טכני ותכנית של הדירה.
החוזה חייב לכלול את המחיר הסופי של הנכס, למעט הוצאות פיתוח כגון מדרכה, גינה וכיו”ב. למרות זאת, יש לוודא כי מצוין סכום סופי לכל הוצאות הפיתוח הנ”ל, על מנת למנוע הפתעות.
יש לוודא מהו הרכוש המשותף הצמוד לכל דירה ודירה, לרבות מעמדם של הגג, החצר והחניות.
יש לוודא כי נקבע בחוזה מועד ברור למסירת הנכס, ופיצוי ראוי במידה והקבלן לא יעמוד במועד זה. כמו כן, יש לציין בחוזה מועד להשלמת הרישום בטאבו על שם הקונה על ידי הקבלן.

יש אחריות

תשלום התמורה
עפ”י חוק המכר (דירות), אין לשלם לקבלן יותר מ-15% מערך הנכס ללא בטוחות ראויות, כגון ערבות בנקאית, וזאת לצורך הבטחת הכספים אשר שולמו על חשבון הדירה שנבנית.

מומלץ לשלם את מחיר הנכס עפ”י התקדמות עבודות הבניה, ולא במועדים שרירותיים.
במידה ומעוניינים לקחת משכנתא, מומלץ לקבל אישור עקרוני מהבנק שאתם אכן עומדים בתנאי הזכאות למשכנתא.

ליקויי בנייה
לפני שעוברים בפועל לדירה ומכניסים אליה ציוד כלשהו, יש לבדוק היטב אם קיימים בדירה ליקויים כלשהם ולערוך פרוטוקול מסירה.
רצוי להיעזר באיש מקצוע כגון מהנדס או שמאי מקרקעין.
במידה ונתגלו פגמים כלשהם בדירה, יש לדווח עליהם בהקדם לקבלן ולדרוש את תיקונם.

לזכות הקונה עומדת, עפ”י חוק, תקופת בדק במהלכה מחויב הקבלן לתקן כל ליקוי המתגלה בדירה.
תקופת הבדק נעה בין שנה אחת לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי.
מתום תקופת הבדק, עומדת לזכות הקונה תקופת אחריות בת שלוש שנים, במהלכה מחויב הקבלן לתקן ליקויים אשר יוכח כי הינו אחראי להם.
ייצוג הצדדים בידי עורך דין
ברב המקרים מופנים הקונים למשרד עורכי דין לצורך חתימת החוזה. חשוב להבהיר, כי עורך הדין המייצג את הקבלן אינו רשאי לייצג גם את הקונה, למעט טיפול ברישום הרכישה, ולפיכך אם הקונה מעוניין להיות מיוצג בנוגע לפרטי העסקה, עליו לפנות לעו”ד אחר.

תשלומי מס
נושא המיסוי בעסקאות נדל”ן הינו סבוך ודורש תכנון מקדים לפני שמבצעים את העסקה. שווי המס בעסקאות מסוימות יכול להגיע עד למחצית משוויו של הנכס. תכנון המס צריך להיעשות מראש ובחשיבה לטווח ארוך. יש להביא בחשבון את כל המיסים שעשויים לחול על העסקה ועל העסקאות שיבואו בעקבותיה ומומלץ בנושא זה לקבל ייעוץ מקצועי.

לבדוק סביבת מגורים
בדק בית ובדיקות כלליות
בנוסף לבדיקות המפורטות לעיל, יש לבחון פרמטרים נוספים שיש בהם כדי להשפיע על ערך הנכס ועל איכות החיים של דייריו.
מומלץ לבדוק (אם זה אפשרי) מי עוד קנה דירה בבניין על מנת לראות מי יהיו שכניכם בעתיד.

מומלץ לבדוק את סביבת המגורים- האם קיימים במקום או עתידים להיווצר בו מפגעים כלשהם, כגון: מפגעי רעש, ריח, זיהום, קרינה הסלולרית, קרינת חשמל, גזים רעילים וכיוב’. בדיקות אלו עלולות להימצא בעלות חשיבות מכרעת. כך למשל, דירה מפוארת בעלת נוף לים שנרכשה בכסף רב, תאבד מערכה אם יסתבר כי מגדל רב קומות עומד להיבנות במגרש סמוך ולהסתיר את הנוף הנשקף ממנה.
לבסוף יצוין, כי אין בעצות המפורטות לעיל, משום רשימה סגורה וכוללת, וכי ישנן בדיקות נוספות שעל הקונה הזהיר לבצע. כמו כן יודגש, כי העצות הנ”ל אינן מהוות תחליף לשירותיהם הנאמנים של בעלי המקצוע כגון עורכי דין, מהנדסים, שמאי מקרקעין וכי”ב.

עו”ד אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי הדין מילר ושות’ העוסק, בין היתר, בנושאי ירושה וצוואות וישמח לעמוד לרשותכם לשאלות

אין האמור ברשימה זו מהווה המלצה להתנהגות ו/או חוות דעת מחייבת, יש לבדוק כל מקרה לגופו ולנסיבותיו המיוחדות.