האם הליקויים מקצועיים הפכו כבר לתו תקן ישראלי, או שמא רוכש הדירה הישראלי הפך לחמדן? בכל מקרה, היקף הגשת תביעות כנגד קבלנים בגין ליקויי בנייה כבר יצא משליטה
עידו אפרתי פורסם: 01.04.05, 07:57 ynet
משרד השיכון פירסם השבוע נתונים אודות היקף התביעות כנגד קבלנים בגין ליקויי בנייה . על פי הנתונים, מדי שנה מוגשות כ-4,000 תביעות כנגד קבלנים, מדובר במספר אסטרונומי בהתחשב בעובדה שהיקף התחלות הבנייה הולך ופוחת לכדי 25 אלף דירות בשנה. לכן נשאלת השאלה האם איכות הבנייה בישראל באיכות נמוכה כל כך.
מנכ"ל משרד השיכון, שמואל אבואב, טוען שכן. "ישנה תופעה נפוצה ההולכת ומתעצמת של כשלי בנייה בארץ, משהו לא טוב בשיטה שלנו", הוא אומר. אחרים טוענים כי הבעיה היא לא בשיטת הבנייה אלא בנורמה ההתנהגותית. לטענת אלה, קיימת כיום אינפלציה של תביעות שאינן מוצדקות ובסכומי כסף חסרי פרופורציה ביחס לליקויים.
ליקויי בנייה – יש בכל בית
"אנחנו עדים בשנים האחרונות למכה בענף הבנייה הישראלי: במקום להתמקח על מחיר הדירה רוכשים הופכים את ההנחה לרטרואקטיבית, וכל אחד שקונה היום דירה מגיש תביעה כנגד הקבלן", טוען עו"ד אסף ביגר ממשרד עמית פולק ושות', העוסק בתחום תביעות ליקויי בנייה. לטענתו, למעלה מ-90% מהמקרים מסתיימים בפשרה בין הצדדים ולא בהכרעת בית משפט.
מדי שנה מוגשות כנגד קבלנים תביעות בגין ליקויי בנייה בהיקף כספי של 600 מיליון שקל בשנה. הקבלנים עצמם, מוציאים מדי שנה סכום של 230 מיליון שקל לכל המנגנון הכרוך בטיפול בתביעות המוגשות נגדם. הם צריכים לשלם לדיירים, לעורכי דין, למומחים מטעם ועוד.
מהם ליקויי בנייה?
בכל בית ניתן למצוא ליקויי בנייה, אלא שברובם כלל לא נבחין כלל תהיה להם כל השפעה ישירה על חיינו בבית החדש. כך, לדוגמה, איש מאתנו לא יבחין ללא בדק בית כי הרווח בין המרצפות גדול מ-1.5 מ"מ כפי שקובע התקן. מעטים גם יבחינו כי גובה המשקוף אינו תקני, שהבטון בממ"ד אינו דחוס דיו, ועוד שלל פרמטרים בהם נדרש לעמוד הקבלן המבצע.
במה כן נבחין? אנחנו ניתקל בליקויים המשמעותיים יותר, כגון בעיות בצנרת, בתשתית החשמל, בחלונות לא אטומים.
כל אלה הם ליקויים הפוגעים בנו בצורה ישירה.
ממחקר שפורסם לאחרונה על ידי המכון הלאומי לחקר הבנייה בטכניון, עולה כי הליקויים השכיחים ביותר הם בתחום עבודות האינסטלציה (כ-23%), עבודות ריצוף וחיפוי (כ-12%) ,עבודות אלומיניום (כ-11%) ועבודות טיח פנימיות (כ-9%). וכן, גם אם חשבתם שהקיר שלכם ניצב ב-90 מעלות לרצפה, בדיקת פלס פשוטה תפתיע את רובכם.
"רוכשי הדירות צריכים להבין שדירה זה לא מוצר מדף, אלא מוצר מאוד מורכב שנבנה על ידי עשרות בעלי מקצוע, ולא יכולה להיות בו שלמות של 100%, ולכן גם מכון התקנים הישראלי מתיר סטיות באחוזים מסוימים", מסביר עו"ד ביגר.
7 שנות אחריות
המחוקק מייחס חשיבות רבה לנושא רכישת הדירה ולכן חוקק את חוק מכר דירות הקובע תקופת אחריות של 7 שנים מיום מסירת הדירה ותקופת בדק של שנה בה חייב הקבלן המוכר לתקן
משך תקופת הבדק בחלקי הדירה
צנרת, מערכת הסקה ומרזבים שנתיים
חדירת רטיבות בגג/בקירות/במקלט 3 שנים
מכונות, מנועים ודודים 3 שנים
קילוף חיפויים בחדרי מדרגות 3 שנים
שקיעת רצפות בחניות, במדרכות ובשבילים 3 שנים
סדקים עובריםבקירות ובתיקרות 5 שנים
קילופים בחיפויים חיצוניים 7 שנים
כל אי התאמה אחרת שנה אחת
כל ליקוי או אי התאמה, מתוך הבנה כי הרוכש הסביר לא יכול לדעת אם קיימים ליקויים או אי התאמות מיד עם כניסתו לדירה. בנוסף, קובע החוק גם תקופת אחריות המשתרעת שלוש שנים מיום תום תקופת הבדק. בתקופה זו, בבוא הקונה לדרוש מהמוכר תיקון ליקוי, הוא חייב להוכיח כי הליקוי נבע משימוש בחומרים גרועים או בביצוע עבודה גרועה על ידי המוכר. המחוקק גם הגדיר תקופת בדק ספציפית לכל אחת מהמערכות והחלקים השונים בדירה (ראה טבלה).
תעשיית התביעות: כל מומחה וההערכה שלו
למרות השתכללות ענף הבנייה ותיעושו, מתארים גורמים בענף הבנייה תופעה שיצאה מפרופורציה, התפתחות תעשייה שלמה שבבסיסה ניצבת ההנחה כי בכל דירה קיימים פגמים מהותיים ששווים לא מעט כסף. קבלנים רבים, בעיקר הקטנים שבהם, ניצבים חסרי אונים אל מול התופעה. גם חברות גדולות בעלות מוניטין של שנים מוצאות עצמן לאחרונה מתמודדות מול כמות בלתי מבוטלת של תביעות פיצוי בגין ליקויים.
חברות הנדסה ומהנדסים פרטיים, מציעים את שירותיהם לבעלי הדירות כמומחי ליקויים."אין היום בעיה למצוא מומחה שייתן חוות דעת שלילית על כל דירה, אותו מומחה 'מפציץ' בהערכת הנזקים ומגיע עם התובע לבית המשפט" ,מספר עו"ד ביגר.
פערים של אלפי אחוזים
לדבריו, הפערים בהערכות הליקויים בין מומחה אחד למשנהו יכולים להגיע לאלפי אחוזים. בעל הדירה שוכר מהנדס מטעמו שייתן הערכה כספית לליקויים ומגיש תביעה. מנגד, שוכר הקבלן מומחה מטעמו ושניהם מגיעים לבית המשפט. לבית המשפט אין כלים מקצועיים להכרעה והוא שולח מומחה מטעמו. כך למשל בתביעה שהוגשה דרש בעל הדירה פיצוי כספי, בהתאם להערכת מומחה, בהיקף של כ-300 אלף שקל בזמן שבית המשפט חייב את הקבלן בפיצוי של חמשת אלפים שקל בלבד.
מתברר, שכמו בקזינו גם כאן (בעל) הבית תמיד מנצח. למה? כי במדינת ישראל הרוב המכריע של התיקים מסתיים בפיצוי כלשהו. מה שלא מגיע לבתי המשפט מוצא את דרכו אל פשרה עם הקבלן עצמו. שכרם של רוב של עורכי הדין התובעים נגזר מאחוזי הפיצויים.
גם הבדיקה של המומחים מטעם בית משפט מוטלת בספק. לדברי הראל בר, מנכ"ל חברת איזוטסט ,המפעילה מעבדה מוסמכת לבקרת איכות בענף הבנייה, בדיקת ליקויי בנייה יסודית ורצינית מחייבת ציוד בדיקה מיוחד, המאפשר שליפת טיח, בדיקה של חוזק הרצפות, איטום החלונות ועוד רשימה ארוכה של פרמטרים המוגדרים על ידי חוק התקנים. לדבריו, הפערים הגבוהים בהערכת הליקויים נובעים ככיוון ש"רוב המומחים, מגיעים לבדיקה רק עם פלס, וגם זה במקרה הטוב". הבדיקה כפי שהיא מבוצעת, תמיד תעשה עוול לאחד הצדדים, בייחוד כאשר מומחה יודע שהוא נדרש לתת חוות דעת לטובת תביעה בבית משפט.
הקבלנים עוברים לטקטיקת מניעה
הקבלנים מצידם הבינו כי הדבר מתחיל לפגוע בכיסם באופן משמעותי וחלקם משתמשים בשירות של קבלן חיצוני שתפקידו לווי בקרת איכות בלתי תלויה.
החברות מעסיקות צוותים מקצועיים המחמירים עם התקנים הקיימים ומבצעים בדיקות בכל יחידות הדיור.
לדברי בר, בעקבות ריבוי התביעות כנגד קבלנים, מורגשת בתקופה האחרונה עלייה בביקוש לבקרת איכות חיצונית.
"הבקרה מאפשרת לקבלן לתקן ליקויים עוד בשלב הבנייה", הוא אומר. "מעבר לכך, היא מורידה את המוטיבציה של הדייר להגיש תביעה, כי הוא יודע שתהליך הבנייה לווה על ידי גוף מבקר".
את דו"ח הבדיקה המפורט שעברה הדירה מקבל הרוכש עם מסירתה.
הוא קורא את הדו"ח וחותם עליו, כאשר כל אקט המסירה מתועד במצלמת וידאו.
בכך מנסה הקבלן לצמצם את מספר התביעות כנגדו.
מה הפתרון: הקמת מוסד בוררות
לדברי עו"ד ביגר, "בית המשפט חייב לתת על כך את הדעת. אין לו את הידע והכלים המקצועיים להתמודד עם תביעות מהסוג הזה, ולכן יש להקים מוסד בוררות מקצועי שיורכב מנציגי התאחדות הקבלנים, המועצה להגנת הצרכן ואנשי מקצוע נוספים שיהווה אמצעי לברור את הסכסוך מחוץ לבית המשפט". לטענתו, הקלות שבה ניתן להוציא סכומי כסף מהקבלנים היא בלתי נסבלת.
גם תדמיתו של קבלן הבניין הישראלי, שמימלא לא סובלת מעודף אהדה בקרב הציבור, נפגעת "קיימת נבואה שמגשימה את עצמה – כולם כותבים בכתב התביעה שהקבלנים דפוקים – והם מתחילים להאמין בזה. – סוף ציטטה.
עורך דין תביעת קבלן בניה
אם יש ליקויי בניה אשר נוצרו בעקבות הבניה על ידי קבלן בניה כזה או אחר מומלץ לפנות אל עורך דין תביעת ליקויי בניה אשר יבצע את ההתנהלות בצורה נכונה וראוייה . לדברי עורך דין יעקב גנים "… ממחקר של שנים בתחום ליקויי הבנייה ניתן להצביע על דרך משפטית מעשית מומלצת להתמודדות רוכשי הדירות למול הקבלן…"